城市商業(yè)空間分布的基本特征是集聚。

人們?cè)谔囟ǖ牡攸c(diǎn)更容易找到多樣化的商家，商家也在特定的地點(diǎn)更容易捕獲流量。

舉個(gè)例子：上海內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)（約占全市土地面積的1/50）居住著全市常住人口數(shù)量的1/7；而在工作時(shí)間，這1/50土地上的人口將增加到1/5。

與高度密集的人口相對(duì)應(yīng)的，是更加高度密集的線下商圈。

（上圖中每個(gè)圓點(diǎn)代表一個(gè)250m*250m區(qū)域內(nèi)的餐飲店數(shù)量。圓點(diǎn)越大表示餐飲店數(shù)量越多。數(shù)據(jù)來(lái)源為某線下餐飲推薦平臺(tái)，餐飲店樣本數(shù)量約8萬(wàn)家。）

如上圖，1/50面積的土地上（內(nèi)環(huán)內(nèi)），集聚了大約1/6人口的土地上，卻集聚了1/3的線下餐飲門(mén)店。

線下餐飲店的集聚度是人口集聚度的2倍。

消費(fèi)者總是希望能夠“就近”找到豐富多樣的商家。但對(duì)于商家來(lái)說(shuō)，沒(méi)有足夠的人流量支撐，將難以存活。城市商業(yè)空間圍繞重要節(jié)點(diǎn)高度集聚，是消費(fèi)者與商家的博弈中，形成的一種長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡格局。

然而，當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代到來(lái)，許多的生活場(chǎng)景和商業(yè)活動(dòng)都搬到了線上。互聯(lián)網(wǎng)會(huì)給線下的商業(yè)格局帶來(lái)什么樣的改變呢？近期，城市數(shù)據(jù)團(tuán)和餓了么合作，做了一個(gè)有趣的小研究。

（上圖中每個(gè)圓點(diǎn)代表一個(gè)250m*250m區(qū)域內(nèi)已入駐外賣(mài)平臺(tái)的餐飲店數(shù)量。圓點(diǎn)越大表示餐飲店數(shù)量越多。數(shù)據(jù)來(lái)源為餓了么隨機(jī)抽樣的6萬(wàn)家餐飲店樣本。這6萬(wàn)家店跟前面的8萬(wàn)家店會(huì)有重疊，他們通常都會(huì)同時(shí)開(kāi)展線下線上業(yè)務(wù)，但為了凸顯其差異屬性，我們稱(chēng)前者為線下餐飲店，后者為外賣(mài)餐飲店。）

有的讀者可能已經(jīng)看出來(lái)了：比較上面兩張圖，外賣(mài)餐飲店的空間分布明顯更加扁平化和碎片化。具體來(lái)看一組數(shù)字：

上文中提到，上海1/3的線下餐飲店位于內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)；而外賣(mài)餐飲店只有1/8在內(nèi)環(huán)內(nèi)，甚至還不及夜間人口的占比。

我們篩選出上海top1%的高密度就業(yè)區(qū)域，這個(gè)區(qū)域內(nèi)集聚了1/5的線下餐飲店，卻只有1/10的外賣(mài)餐飲店。

超過(guò)1/5的線下餐飲店分布在地鐵站附近300米范圍內(nèi)，而外賣(mài)餐飲店的比例約為1/8。

超過(guò)1/6的線下餐飲店開(kāi)在大型商業(yè)綜合體里面；而外賣(mài)餐飲店的這個(gè)比例不到1/10。

線下餐飲店的集聚度是人口集聚度的2倍，而外賣(mài)餐飲店的聚集度則與人口集聚度基本持平（甚至更低）。而互聯(lián)網(wǎng)“拍扁”了城市，終于實(shí)現(xiàn)了“有人的地方就有商業(yè)”。

我們具體來(lái)看幾個(gè)案例。

CBD的“商戶(hù)生意出墻”

依托交通樞紐地位，虹橋成為了上海外環(huán)線以外為數(shù)不多的大型商務(wù)區(qū)。但從虹橋交通樞紐-虹橋天地往外，商業(yè)氛圍斷崖式銳減，數(shù)百米外即進(jìn)入低密度的大型住宅區(qū)。在這一區(qū)域里傳統(tǒng)線下餐飲店很難活的很好，但是互聯(lián)網(wǎng)的力量催生了這一類(lèi)“外賣(mài)次級(jí)商圈”。

虹橋萬(wàn)科和萬(wàn)科時(shí)一區(qū)地處商務(wù)區(qū)，底樓的美食城和步行街主要服務(wù)上班白領(lǐng)；盡管這些美食街離大型住宅區(qū)也不算遠(yuǎn)，但相比本就臨近住宅區(qū)的餐飲店來(lái)說(shuō)，仍然是“遠(yuǎn)了幾百米”。這些地段的租戶(hù)生意白天熱鬧、晚間慘淡，收益缺乏保障，租戶(hù)更換頻率特別高。

而外賣(mài)服務(wù)的出現(xiàn)，抹平了數(shù)百米的空間差距，“拯救”了這些“邊緣戶(hù)”。如今美食城和步行街的近50家商戶(hù)幾乎全部入駐外賣(mài)平臺(tái)，白天服務(wù)白領(lǐng)，晚上服務(wù)住戶(hù)，熱鬧一整天。生意好起來(lái)了，地段租戶(hù)的更換頻率也明顯下降了。

居民區(qū)里的“商業(yè)黃金地段”

如果把虹橋的例子概括為“開(kāi)在商務(wù)區(qū)，服務(wù)生活區(qū)”，那么真如就是“開(kāi)在生活區(qū)、服務(wù)商務(wù)區(qū)”。互聯(lián)網(wǎng)打開(kāi)的線上市場(chǎng)讓攤位的地理優(yōu)勢(shì)影響下降，“黃金地段”的定義得到了延展，居住區(qū)也可以獲得新的城市職能。

普陀真如的蘭溪路、南石二路是上海的老居住區(qū)，臨街約有30家餐飲商戶(hù)，堂食顧客多來(lái)自周邊小區(qū)的老上海人和普陀區(qū)中心醫(yī)院病人家屬。居民區(qū)的門(mén)店房租較商圈更便宜，而外賣(mài)的上線讓他們同樣可以做起商圈里的生意。如今，這些臨街商戶(hù)外賣(mài)訂單中超過(guò)70%來(lái)自周邊的環(huán)球港、近鐵城市廣場(chǎng)、中關(guān)村科技大廈等商務(wù)商圈。

不僅如此，就連藏在居民樓之間的曹楊八區(qū)菜市場(chǎng)今年也新開(kāi)辟了美食街，街上十多家堂食生意不忙的商戶(hù)也正在嘗試外賣(mài)生意。

遠(yuǎn)郊產(chǎn)業(yè)園的“幸福感提升”

外高橋保稅區(qū)瀕臨長(zhǎng)江入?？冢猿隹诩庸?、物流倉(cāng)儲(chǔ)、大宗貿(mào)易為主的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型導(dǎo)致了其“地廣人稀”的空間格局，無(wú)法支持傳統(tǒng)線下商業(yè)發(fā)展。但是互聯(lián)網(wǎng)的力量延伸了商家的服務(wù)范圍，使得新形態(tài)的餐飲店可以存活在這樣的地區(qū)。

“歲金3D廣場(chǎng)”位于高橋鎮(zhèn)居民區(qū)，是外高橋保稅區(qū)周邊為數(shù)不多的線下商業(yè)聚集地之一。受制于本地居民年齡偏大、與保稅區(qū)距離十分尷尬（2公里、步行超過(guò)15分鐘）等多重要素，場(chǎng)內(nèi)人氣一般。

如今，這里的餐飲商家超過(guò)85%都入駐了外賣(mài)平臺(tái)，外賣(mài)訂單整體占比在70%。在互聯(lián)網(wǎng)的助力之下，保稅區(qū)內(nèi)聚集的白領(lǐng)外賣(mài)需求重新盤(pán)活了廣場(chǎng)的生意。

在互聯(lián)網(wǎng)浪潮下，傳統(tǒng)的“金角銀邊”可能不再那么有優(yōu)勢(shì)了，傳統(tǒng)的“草肚皮”也不再是無(wú)人問(wèn)津?；ヂ?lián)網(wǎng)的力量，推動(dòng)了租金和流量的重新博弈，促成了城市不同空間的商業(yè)價(jià)值變遷，最終呈現(xiàn)出更加扁平化和碎片化的城市線下商業(yè)空間。我們的城市被“拍扁”了。

1.本文由城市數(shù)據(jù)團(tuán)和餓了么聯(lián)合原創(chuàng)。

2.文中“線下餐飲店”指來(lái)源于某線下餐飲推薦平臺(tái)的約8萬(wàn)個(gè)門(mén)店樣本，“外賣(mài)餐飲店”是餓了么隨機(jī)抽樣的6萬(wàn)家餐飲店樣本。有許多店同時(shí)開(kāi)展線下堂食和線上外賣(mài)服務(wù)，兩組數(shù)據(jù)會(huì)有重疊。但由于數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)了脫敏處理，線下餐飲店和外賣(mài)餐飲店數(shù)據(jù)無(wú)法打通，我們無(wú)法識(shí)別出哪些店只做堂食、哪些店只做外賣(mài)、哪些店都做。因此，我們根據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)源的特性，將兩組數(shù)據(jù)分別指代為線下店和外賣(mài)店進(jìn)行比較分析。